Taxas de condomínio para reformas, conserto de elevador, ampliação da área de lazer, entre outras obras. Para muitos moradores, as cobranças extraordinárias podem criar insatisfação e causar até brigas, além de afetar o orçamento das famílias.
Brigas por conta dessas tarifas e também das taxas regulares, cobradas mensalmente, levaram cerca de 3.600 moradores do Espírito Santo a ingressarem na Justiça nos últimos 12 meses, conforme estimativa do advogado imobiliário Diovano Rosetti com base em dados do mercado imobiliário e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
O CNJ mostra que, só nos quatro primeiros meses deste ano, foram 1.451 novos casos no Estado.
Presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces), Gedaias Freire explicou que a maior parte da inadimplência com as taxas condominiais em geral vem de devedores contumazes, que repetidamente deixam de pagar.
“O processo de cobrança passa por envio de carta de notificação, medidas de cobrança extrajudicial, e, se necessário, pode avançar para a cobrança judicial”, afirmou.
Ele pontuou que, nos condomínios, as despesas se dividem em ordinárias e extraordinárias. “As taxas ordinárias são aprovadas por maioria simples dos condôminos, com base no orçamento anual. Já as extraordinárias vão depender do que se trata essa despesa”, disse.
Exemplos comuns que levam casos à Justiça são situações em que o síndico cobra uma taxa extra sem instruções claras ou aprovação adequada, segundo a síndica profissional Juliana Monteiro:
“Leva o síndico a convocar uma assembleia extraordinária para ratificar a cobrança da cota extra, e até casos em que o morador contesta a cobrança na Justiça, fazendo o pagamento das cotas via depósito judicial”.
Ela frisou que é importante que a cobrança seja autorizada pela assembleia geral, com previsão na pauta do edital de convocação e aprovação dos condôminos na assembleia.
Se houver convocação regular para assembleia, que definirá a taxa extra e alcançar o quórum necessário e se aprovada, todos os moradores têm de suportar, mesmo aqueles que não concordam, destacou Rosetti.
A fixação do valor e da quantidade das cotas extras depende do quanto é necessário arrecadar para custear as despesas, as obras e os reparos do condomínio, de acordo com o advogado imobiliário Gilmar Custódio. “Em assembleia, são apresentados os orçamentos e deliberado o valor, a forma de arrecadação e a periodicidade”, afirmou.
Venda do imóvel
Num dos casos, o proprietário deixou de pagar as taxas de condomínio, no valor, por exemplo, de R$ 500, e acumulou dívida que chega a R$ 120 mil.
O proprietário, depois da dívida se tornar “uma bola de neve”, buscou tentar negociar e disse que queria desconto do valor total, não tendo conseguido. A solução vai ser a venda do imóvel para o pagamento da dívida.
Imóvel quase tomado por inadimplência
O proprietário de um imóvel não compareceu à assembleia de moradores, que definiu as trocas das grades do muro por proteção de vidro, mas ele não concordava, deixando de pagar as taxas extras que foram estipuladas.
Com isso, o morador veio a cair em inadimplência, tendo respondido um processo judicial, e devido a isso, por pouco o imóvel não foi penhorado.
SAIBA MAIS
Brigas por taxas de condomínio
Nos últimos 12 meses, cerca de 3.600 moradores do Espírito Santo buscaram a Justiça por discussões por conta de taxas de condomínio, a exemplo da taxa extra.
Dados do CNJ
O Painel de Estatísticas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em “Despesas condominiais”, apresenta os seguintes dados referentes ao Espírito Santo:
Casos novos
2025 (até 30 de abril) – 1.451
2024 – 6.575
2023 – 4.915
2022 – 4.173
2021 – 3.689
2020 – 4.289
Casos julgados
2025 (até 30 de abril) – 1.795
2024 – 5.781
2023 – 4.742
2022 – 3.894
2021 – 4.226
2020 – 3.960
Taxa extra
Nos condomínios, as despesas se dividem em ordinárias e extraordinárias. Enquanto as primeiras estão previstas no orçamento, como obras de manutenção e pagamento de serviços, as segundas englobam situações imprevisíveis. Por isso, há necessidade da cobrança adicional.
Taxa extra, assim é denominada, porque aconteceu algum evento, em regra de dano e o condomínio não tem essa verba em caixa para suportar ou não estava na previsão orçamentária. Pode acontecer também o condomínio querer fazer uma obra no prédio e assim precisa de numerário extra.
Todos os moradores têm que concordar?
Segundo o Código Civil Brasileiro, as taxas extraordinárias são divididas em:
Voluptuárias: reformas de embelezamento, como trocar o granito da fachada só por causa da cor. Eles exigem a aprovação de 2/3 de todos os condôminos.
Úteis: obras e serviços que melhoram o uso comum, como o investimento em segurança ou aumento da área de lazer. Para essas, é necessária aprovação de 50% mais um dos condôminos.
Urgentes: evitar deterioração ou conservar o bem. Síndico pode realizar a medida sem passar por assembleia e, depois, referendar apenas com maioria simples dos presentes na votação.
Casos de emergência
O artigo 1.341 do Código Civil permite a realização de obras emergenciais pelo síndico, ou em caso de sua omissão ou impedimento, por qualquer condômino.
Exemplo: incluem vazamentos graves, rachaduras que comprometem a estrutura, falhas elétricas perigosas, entre outros.
No caso de obras urgentes importem em despesas excessivas ao condomínio, elas somente poderão ser realizadas após a aprovação da assembleia, especialmente convocada para esse fim.
Limite de valor de taxas
Não há limites para definição da taxa extra. Vai depender do valor da taxa e a obra que se quer fazer, levando em conta também a capacidade de pagamento dos moradores.
Fonte: Diovano Rosetti, Gilmar Custódio, Gedaias Freire, Juliana Monteiro e Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
